전월세 상한제의 경제적 파급효과

[연구보고서] 전월세 상한제의 경제적 파급효과.pdf

1. 서론

본 연구는 전월세 상한제 도입에 따른 경제적 파급효과를 동태일반균형관점에서 체계적으로 분석한다.

2. 전월세 가격 관련 현황

가. 전월세 통합 가격 지수

전월세 통합 가격 지수는 2020년 6월 95.2에서 2022년 5월 102.9로 상승했다. 해당 지수에 따르면, 전월세 상한제 도입 전 대비 2년간(2020년6월~2022년 5월) 전월세 가격 상승률은 8.1%이다.

나. 계약 유형별 전세 가격

전월세 상한제 도입 후 2년이 경과된 2022년 5월 기준 서울 아파트 전세 가격을 계약 유형별로 살펴보면, 신규 계약과 갱신 계약의 전세 가격은 각각 6억 4,983만원, 5억 3,867억원이다. 전월세 상한제 도입 전 두 계약간 가격 격차가 없었다는 점을 고려하면, 전월세 상한제 도입 전 대비 2년간(2020년 6월~2022년 5월) 가격 격차가 21% 확대된 것을 알 수 있다.

3. 경제적 파급효과

가. 분석모형

본 연구의 분석모형은 임대인이 전월세 가격을 결정하는 방식을 반영한 동태일반균형모형이다.

나. 분석결과

전월세 상한제 도입으로 지난 2년간(2020년 6월~2022년 5월) 전월세 가격은 8.1% 상승하고, 전월세 공급량은 9.8% 감소한 것으로 분석됐다. 그리고 상한제 적용･비적용 전월세 가격 격차가 21% 확대되고, 사회후생이 1.9% 감소한 것으로 나타났다. 또한 전월세 상한제 도입으로 지난 2년간(2020년 6월~2022년 5월) 실질GDP, 총실질자본, 총실질투자가 각각 0.2%(6조원), 0.1%(5.3조원), 0.1%(0.6조원) 감소한 것으로 분석됐다.

4. 발전방향

가. 전월세 상한제 재검토

분석 결과에서 알 수 있듯이, 전월세 상한제는 전월세 가격 인상을 억제해 임차인의 주거 안정을 도모하려는 본래의 취지와 달리 여러 가지 부작용을 낳고 있다. 따라서 전월세 상한제에 대한 근본적인 재검토가 필요하다.

나. 전월세 상한제 단계적 폐지

전월세 상한제가 여러 부작용을 낳은 것은 분명하지만, 당장 폐지 수준의 개정이 이루어질 경우 급격한 전월세 가격 인상으로 임차인의 부담이 증가될 수 있다. 따라서 현행의 5% 전월세 상한률을 법 개정 1년차에는 7%로 완화하고, 2년차에는 10%로 완화한 후 3년차부터 완전히 폐지하는 등의 단계적 폐지 방안을 마련해야 한다.